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초청연사 : 국토교통부 1차관 김경환
포럼일정 : 2016년 5월 19일 목요일
포럼장소 : 플라자호텔 4층 메이플홀

한국의 도시・부동산 정책 

 

 

◈ 김경환 국토교통부 1차관 

 

먼저 이렇게 귀한 자리에 초대해주신 박승주 이사장님께 감사드리고 사실 제가 오게 된 가장 직접적인 계기는 제가 존경하는 권도협 장관님께서 '여기는 꼭 가야하는 자리'라고 말씀을 하셔서 오게 됐습니다만 오기 전에 여러분들이 하시는 일들을 알게 되면서 정말 세상에 빛과 소금이 되는 귀한 일들을 하고 계시는 여러분들이 모인 자리에 나오게 되어서 정말 기쁘게 생각합니다. 또 제가 와서 평소에 존경하는 분들도 뵙게 되고 해서 더욱 반갑습니다. 제가 당초 '한국의 도시와 부동산정책'이라는 제목을 붙였습니다. 왜 그러냐 하면 우리나라는 인구의, 어떤 지표를 쓰느냐에 따라서 91%라고 볼 수 있고 최소한 83%가 도시에 살고 있습니다. 그러니까 우리는 거의 전 국토가 도시화된 나라 중의 하나인데 전 세계로 볼 때는 인류 역사상 전 세계 인구의 절반이, 그러니까 과반이 도시에 살게 된 것이 불과 2007년입니다. 그리고 많은 개도국에서는 아직도 도시화율이 절반에 미치지 못하고 그러면서 급격한 도시화를 경험하고 있습니다. 아까 제가 인사를 나누는 가운데 에콰도르의 지진 피해자들을 지원하고 있다는 말씀을 들었는데 금년 10월 달에 에콰도르 수도 키토에서 세계 주거총회가 열립니다. 그러니까 정확하게는 하비탓(Habitat)이라는 컨퍼런스인데 사랑의 집짓기운동 하비탓(Habitat)이 아니라 유엔의 하비탓(Habitat)이라는 기구가 있습니다. 유엔의 주거기구인데 20년 만에 한 번씩 열리는 중요한 회의입니다. 그래서 여기의 주제가 이런 '지속가능한 도시화', 그리고 도시사람들의 삶의 질을 높이는, 또 보다 많은 사람들이 양질의 삶을 누릴 수 있는 그런 도시를 만드는 논의를 하게 되는 장이 이번 하비탓(Habitat) 세 번째 총회입니다. 그래서 제가 도시이야기를 할까 합니다. 우리는 이미 아까 도시화의 성숙단계를 넘어서 일부 지방의 중소도시를 중심으로 도심이 자꾸 인구가 줄고 사업체들이 떠나는 현상을 경험하고 있습니다. 그래서 정부가 추진하고 있는 가장 중요한 국토도시정책 중의 하나가 도시재생입니다. 이러한 도시도 사람처럼 생로병사 과정을 거치게 되는데 지금 늙어가는 도시를 죽지 않고 다시 살아나게 하는 것이 도시재생입니다. 그래서 도시가 갖고 있는 경제기반을 살려서 새로운 삶의 터전으로 만드는 이런 작업이 지금 진행되고 있고 이것이 우리 국토도시정책에 있어서 가장 중요한 아젠다(agenda)이기 때문에 제목을 그렇게 붙였었는데 생각해보니까 짧은 시간에 많은 이야기를 하는 것도 어려울 것 같고 또 주택은 모든 국민들의 관심사이기 때문에 주택정책, 우리나라의 주택정책을, 그리고 주택시장 동향과 함께 소개드리는 기회로 삼고자 합니다.  

그래서 우선은 주택을 포함한 부동산이 어떤 성격을 갖고 있고 규모가 어느 정도 되는지를 간단히 말씀드리고 주택시장의 중장기 추세와 최근 시장동황, 그리고 주택정책과 주요 이슈, 마지막에는 조금 제목이 안 맞습니다만 국토교통 산업정책으로 맺으려는 이유는 여러분 잘 아시다시피 국토교통부는 경제부처입니다. 그런데 국토교통부의 관련 언론, 여기 언론인도 계시지만 기사의 3분의 2는 부동산입니다. 그만큼 부동산이 중요하고 온 국민의 주목을 받는 주제이지만 경제부처로서 국토교통부가 하는 일은 굉장히 많습니다. 경제에 기반이 되는 사회간접자본 인프라를 책임지고 있고 또 교통에 있어서 도로와 철도와 공항을 다 국토부가 다루고 있습니다. 무엇보다도 새로운 성장 동력을 찾아내고 그것을 육성하는 것이 경제부처의 중요한 책무이고 국토교통부도 그런 맥락에서 올해 처음으로 국토교통 7대 신산업을 선정해서 앞으로 꾸준히 육성해나갈 계획입니다. 그래서 마지막은 그렇게 맺으려고 합니다. 에드 글레이저(Ed. Glaeser)라는 하버드 대학교수가 쓴 도시의 승리라는 책이 있습니다. 우리나라에 번역이 됐고 많이 팔린 책 중 하나인데 도시전문가가 아니라도 쉽고 재밌게 읽을 수 있는 책입니다. 여기에 여러 가지 통계가 나오는데 이 사람이 전 세계 인구를 미국 텍사스 주에 다 수용을 하면 1인당 땅이 얼마나 돌아갈까, 이런 계산을 하고 있습니다. 우리가 얼핏 생각하면 텍사스가 굉장히 큰 곳은 맞는데 그래도 전 세계 인구가 어떻게 들어가나, 물론 사막이 많고 사람이 살만한 곳이 얼마 안 되기 때문에 실제로 이런 일이 일어나지 않을 테지만 적어도 계산상은 이때 당시 세계 인구가 딱 70억이고 텍사스의 면적이 70만 제곱킬로미터 정도 되기 때문에 계산상으로는 전 세계 인구를 텍사스 주에 집을 다 제공해도 1인당 무려 100제곱미터의 땅이 돌아간다는 이야기가 됩니다. 그러면 4인 가족 400제곱미터, 상상하기 어려운 넓은 면적이죠. 

 

 그런데 이런 계산이 무슨 의미가 있겠습니까? 중요한 것은 우리가 생각하는 것보다 땅 자체가 모자라는 것은 아니라는 겁니다. 그런데 이렇게 넓은 땅을 가진 미국은 그러면 주택문제가 없는가. 많은 사람들이 우리는 인구는 많고 땅은 좁아서 비싼 집에 살 수밖에 없는 팔자라는 이야기를 하는데 이렇게 땅이 넓은 미국은 그러면 집값문제가 없는가? 아시다시피 전혀 그렇지 않습니다. 왜 그러냐 하면 부동산은 기본적으로 국지적인 문제입니다. 정부에 오기 전에도 오랫동안 주택을 연구하면, 저를 만나는 사람들은 '집을 사도됩니까?' '팔아야 될 때입니까?' '이제 어디에 뭘 하면 좋겠습니까?' 이런 질문들을 하시는데 여러분 제가 솔직히 답을 드리기는 어렵고 '그 지역 전문가들을 소개해드릴 수는 있습니다.' 이렇게 답을 합니다. 왜냐하면 집이라는 게 싼 집부터 수십 억짜리까지 천차만별이고 가격이 결정되는 메커니즘(mechanism)도 다 다르기 때문이에요. 그래서 미국에 이렇게 넓은 땅에 인구의 거의 80%가 3% 땅에 살고 있습니다. 그 넓은 땅을 두고 굳이 이렇게 모여살고 있는 거죠. 그리고 도시에 따라 주택가격 격차가 굉장히 심합니다. 그래서 미국 주택시장을 이야기할 때는 태평양, 대서양 연안 도시들과 내륙 도시들을 완전히 떼어서 이야기합니다. 그만큼 가격차가 심합니다. 같은 도시 안에서도 위치에 따라서 집값의 차이가 심하다는 것은 우리가 익히 알고 있는 바입니다. 그래서 결국 부동산은 도시의 문제고 도시 안에서도 어디에 있느냐에 따라서 본질이 다르다. 그래서 제가 학생들한테 이야기할 때 부동산을 배운 사람과 안 배운 사람을 식별하는 방법은 이 표현을 아느냐, 모르냐 입니다. 부동산원론 책 처음에 나오는 대목입니다. 부동산의 가치를 결정하는 요소가 3가지가 있는데 첫 번째는 location, 입지. 두 번째는 또 location, 입지. 그리고 세 번째도 location, 입지. 그래서 부동산하는 사람은 부동산의 특성을 한마디로 location, location, location이라고 요약을 합니다. 그만큼 위치가 부동산을 좌우합니다. 그래서 이 만화가 location, location, location이라는 제목의 상업용 부동산 책에 나오는 건데 이 책의 제목이 뭡니까? 부동산 십계명입니다. 모세가 받은 십계명에 보니까 1. 로케이션, 2. 로케이션... 잘 안 보이지만 다 location입니다, 십계명까지. 부동산의 특성을 하나로 요약한 것이 이겁니다. 부동산이 오해의 소지가 있는 단어입니다. '아닐 부'자에 '움직일 동'자 '재산 산'. 이렇게 되어 있는데 부동산은 움직이지 않는 게 부동산이다. 이렇게 되는데 정작 중국에서는 아시지만 房地産. 그러니까 '방'자, 房을 건축물이라고 표현하고 地는 '땅 지'자고 그리고 재산이라는 표현입니다. 그러니까 房地産이 정확한 표현인 것 같습니다. 왜냐하면 부동산은 토지와 토지 위에 있는 건물을 합한 것이기 때문이고 움직이지 않는 것 같지만 장기적으로는 움직이는 것이 부동산입니다. 조금 어폐가 있는 표현 같습니다만 우리 외국영화 보면 이렇게 이동식 주택, 커다란 트레일러에다가 컨테이너 주택을 싣고 가서 미국에 가면 모빌홈 파크(mobile home park)라는 데들이 있습니다. 그런 데에다가 땅을 빌려서 집을 내려놓고 장기거주도 가능하고. 거기 주소도 다 있고 상하수도 연결 되어 있고 그렇습니다. 그래서 어떤 건물이 있는데 저게 앞으로 100년 후에 저 자리에 있을지 없을지 모르는 겁니다. 그때까지 계속 새로운 자본이 들어오면 유지가 되는 거고. 언젠가는 못 쓰게 되는 건물을 버리고 다른 데 가서 집을 지면 부동산이 움직이는 것 아니겠습니까? 그런데 땅은 움직이지 못하는 거죠. 그래서 부동산의 '부'자는 땅에만 해당되는 것이고 건물에는 장기적으로 해당되지 않는 개념입니다. 그래서 결국 다른 자본과 마찬가지로 부동산을 구성하는 건물도 새로운 자본이 계속 들어오지 않으면 계속 유지될 수 없다는 속성을 가지고 있습니다. 그래서 제가 부동산이라는 단어가 우리하고 일본이 쓰는 표현인데 어쩌면 좀 어폐가 있고. 그런데 이제 땅은 움직일 수 없다고 했는데 그러면 땅이 늘어날 수 없느냐? 국토면적은 늘어날 수 없죠. 물론 우리가 새만금간척사업, 엄청난 사업을 해서 국토의 지도를 바꿨습니다만 전체적으로는 국토의 면적을 늘릴 수 없습니다. 서울시 행정구역 면적도 행정구역을 바꾸기 전에는 가만히 있겠습니다. 그러나 아까 보셨지만 문제가 되는 땅은 우리 전 국토 면적이 아닙니다. 우리 대한민국, 남한의 영토가 정확하게 10만 제곱킬로미터 조금 넘는데 우리는 그 숫자에는 관심이 없는 겁니다, 사실은. 중요한 것은 집을 지을 수 있는 땅이 얼마나 되나. 그런데 여러분 중에 여러분이 살고 계신 데가 50년 전에도 주거지였던 데는 많지 않을 겁니다. 기본적으로 신도시 사시는 분들은 다 30년 정도 되는 데 살고 계시는 거고요. 그야말로 서울 토박이들이나 50년, 그 이전에도 주거지였던 곳에 살고 계시는 겁니다. 그 이야기는 우리의 도시가 논밭, 비도시 용도로 쓰던 땅을 도시용도로 바꿔서 건물도 짓고 인프라도 갖추어서 오늘의 모습을 갖게 됐다는 뜻입니다. 그래서 부동산, 땅을 늘릴 수 없다는 것도 반만 맞는 이야기입니다. 전체면적은 늘릴 수 없지만 도시용도로 쓰는 땅은 바꿀 수가 있다. 우리나라가 계속해서 신도시를 건설하고 도시면적을 넓혀왔지만 아직도 국토의 면적에서 차지하는 비중은 굉장히 작습니다. 또 하나 부동산 이야기할 때 실수요와 가수요라는 표현을 쓰는데 경제학에 그런 표현은 없습니다. 우리는 편의상 실제 들어가서 살 사람들을 실수요자라고 이야기하고 되팔아서 차익을 남기고 싶은 사람들을 가수요자라고 하지만 혹은 투기꾼이라고 하지만 집을 사면서 집값이 오르기를 바라지 않는 사람은 아무도 없다는 점에서는 모든 사람이 다 투기의 성격을 가지고 있다고 해도 과언이 아닙니다. 투기라기보다는 자본이득에 관심을 안 가질 수가 없다, 왜냐하면 전 국민의 재산 중에 태반이 부동산이고 그중에서도 집이기 때문에 그렇습니다. 그래서 실수요, 가수요가 맞는 말이지만 중요한 것은 내가 실제로 살 공간이냐, 그러면서도 이것이 내 재산에 가장 큰 비중을 차지하고 있기 때문에 사람들이 주택 가격에 관심이 높을 수밖에 없는 것은 너무나 당연하다고 하겠습니다. 우리나라의 국민대차대조표라는 것을 한국은행이 통계청과 함께 처음으로 만들었는데 보니까 총자산이 굉장히 큽니다. 큰 숫자이죠? 경입니다, 1경. 천조를 넘어서 1경인데 그중에 부동산이 74%대고 토지와 건물로 이루어져 있고. 그리고 가계 자산의 거의 70%, 이게 조금씩 내려왔습니다만 부동산입니다. 그리고 우리가 GDP, 국내총생산이라는 게 우리나라 땅 안에서 1년 동안 만들어진 모든 물건과 서비스를 합한 것인데 그중에 주택에 건물이 차지하는 게 장기적으로 5% 정도 됩니다. 그러니까 내수활성화에서 주택경기가 중요하다는 것은 그만큼 주택이 경제 전체에서 차지하는 비중이 크고 또 이사를 하게 되면 인테리어도 바꾸고 가구도 교체하고 가전제품도 새로 사고 이삿짐센터도 부르고 부동산 중개업소도 들어가고 이래서 많은 경제활동을 유발하게 되는 것입니다. 그리고 우리나라 부동산시장은 세계에서 13위라고 추정을 한 연구가 있는데 어쨌든 매우 성장가능성이 큰 시장이라고 생각합니다.  

 

일반적인 말씀을 드렸고 주택은 개인한테만 중요한 것이 아니라 나라경제에도 중요하다는 말씀을 조금 전에 드렸는데 세계경제에도 중요한 변수입니다. 이게 이코노미스트(economist)라는 영국 시사주간지에서 나온 표지기사를 제가 모은 건데 첫 번째 제목이 뭐냐 하면 '세계경제를 구한 주택', 이렇게 되어 있습니다. 보시면 지구를 주택이 끌고 올라가는 이런 양상입니다. 그러니까 세계경제가 911테러니, 미국의 닷컴버블붕괴니 해서 굉장히 어려웠을 때 경제를 끌고 간 것이 주택이었다. 그러다가 5년 반 후에 이렇게 미국 성조기 문양을 한 주택에서 어두운 그림자가 드려지게 됩니다. 이것이 이른바 서브프라임 모기지(subprime mortgage)라는 비우량 주택담보대출 위기이고 그것으로 인해서 여러분 기억하시죠? 리먼브라더스(lehman brothers) 사태. 미국 굴지의 투자회사가 없어지게 되고 많은 금융기관들이 몰락하게 됩니다. 그래서 제목이 2008년 9월 달, 이게 리먼브라더스(lehman brothers)가 파산한 그 주인데 다음은 누구 차례냐?, 딱 2주 후에 이렇게 됐습니다. 우리 표현으로 하자면 '벼랑 끝에 선 세계경제'. 이런 거죠. 그리고 그 여파에서 세계경제가 아직도 회복되지 못한 상태입니다. 그래서 이렇게 세계경제를 구한 주택에서 세계경제를 벼랑 끝에 세운 주택으로 가는데 얼마 걸렸습니까? 6년 반이 걸렸습니다. 이 사이에 미국을 비롯한 여러 선진국의 집값이 큰 폭으로 올랐다가 뚝 떨어지는 경험을 하고 일부 국가는 아직 회복이 안 되고 있는 상황입니다. 그래서 주택이 개인의 삶에 개인이 가지고 있는 가장 큰 자산이지만 국가경제에 있어서도 굉장히 중요하고 세계경제에도 큰 변수가 될 수 있습니다. 아까 제가 location, location, location이라는 표현을 썼는데 이코노미스트(economist)지 웹사이트에 가시면 location, location, location이라는 포탈이 있습니다. 거기에 들어가시면 실시간으로 세계주요 국가의 주택 가격을 그래프로 보실 수가 있습니다. 이렇게 나라를 선택하시면 여기서 이렇게 나옵니다. 보시면 2000년부터 최근까지인데 우리나라는 어디 있을까요? 이게 우리나라입니다. 100이 2000년 말이 기준이라는 뜻입니다. 그리고 이 그래프는 그냥 주택 가격이 아니고 물가상승률을 뺀 순수한 주택가격의 상승률을 보여줍니다. 그래서 보시게 되면 이게 호주입니다. 제일 많이 올라간, 떨어졌다가 다시 올라갔습니다. 영국도 굉장히 많이 올랐고 조금 떨어졌다가 지금 물가수준을 배제하고도 이때 한 5년 사이에 거의 80%가 오를 정도로 엄청나게 올랐습니다. 그런 거에 비하면 우리는 그렇게 많이 오르지 않고 떨어질 때도 상대적으로 많이 떨어지지 않은 나라이고 이게 독일입니다. 독일은 계속 처지다가 최근 들어서 집값이 좀 좋아지고 있고, 이게 어디겠습니까? 계속 떨어지는 나라, 일본입니다. 일본은 91년 이후에 계속 집값이 떨어지는 경험을 했습니다. 그래서 아까 2002년에 이렇게 좋을 때 세계경제를 구한 주택 이야기가 나왔다가 이쯤에 와서 세계경제를 벼랑 끝에 몰아넣은 주택이 된 것입니다. 그래서 우리나라 이야기로 돌아와서 제가 좀 장황하게 서론을 드린 것은 주택과 부동산을 어떻게 볼 것인가. 또 나라경제와 국민들의 재산에 있어서 주택이 얼마나 중요한가를 보여드리고자 합니다.  

역대 정부의 주택시장 주요변수를 모아 봤습니다. 참여정부, 이명박정부, 그리고 현 정부의 매매가격변동률, 전세가격변동률, 주택거래량, 주택인허가, 인허가는 집을 짓기 위해서 지방자치단체에서 허가를 받는 것입니다. 보시면 여러분 기억하시겠지만 2006년, 2007년 이때 굉장히 집값이 많이 올랐죠. 특히 강남아파트 값이 폭등했던 시기입니다. 그리고 이명박정부 들어서 안정되고 2011년에 올랐다가 이때 금융위기를 겪으면서 집값이 좀 떨어졌지만 다시 회복했다가 12년부터 또 하락해서 이 정부 들어와서 계속 집값이 잘 오르지 않다가 작년에 처음으로 3% 넘게 처음으로 올랐습니다. 전세 가격은 오히려 참여정부 때는 큰 문제가 아니었는데 2010년, 2011년에 많이 올랐고 현 정부 들어서는 상승률은 전보다는 덜하지만 국민들이 체감하는 전세는 굉장히 높습니다. 두 가지인데 하나는 이미 많이 올라있기 때문에 절대수준 자체가 높고 두 번째로 전세가 월세로 바뀌면서 과거에는 그야말로 주머니에서 직접 나가는 돈은 없었는데 이제는 보증금 묻어놓고 거기다가 일부는 현찰로 내야하는 부담이 생겼기 때문입니다. 거래량 통계는 2006년에 처음 생겼는데 그때 굉장히 시장이 좋을 때 108만 건이었다가 쭉 떨어지다가 73만호까지 2012년에 줄었다가 이 정부 들어서 2014년에 100만호를 회복하고 작년에는 역대 최고수준인 119만호의 거래가 이루어졌고 인허가도 가장 높은 수준이었습니다. 매매가격은 보신대로 이거는 상승률인데 보시는 대로고 최근 들어서 조금 올라가고 14년, 15년에는 회복이 되고 있는데 최근에는 금년 들어서 다시 주택시장이 좀 불안하다는 이야기를 하는 것은 가계대출에 대한 관리를 엄격하게 하고 또 보신 것처럼 작년에 건축허가가 굉장히 많이 나갔기 때문에 이게 다 집이 지어지고 나면 집이 남아돌 것이다. 이런 우려들이 시장에 생기면서 사람들이 집을 안 사려는 경향이 생기고 해서 상승세가 멈췄습니다만 최근 4월 달 통계를 보면 약간 수도권 중심으로 올랐고 지방은 지금, 일부 지방은 안 좋습니다. 특히 경북지역이 집값이 약세인 지역 중에 하나입니다.  

거래량, 아까 말씀드렸는데 작년에 가장 많은 119만호의 거래가 이루어졌는데 올해는 여기에 비해서는 좀 떨어진 상태고요. 올해 보시면 작년보다는 낮지만 그런데 이게 5년 평균, 매달 우리가 주택시장이 계절이사철이 있고 그래서 계절적으로 변화가 있는데 이게 지금 분홍색이 5년 평균인데 거기에 근접하고 있습니다. 전세 가격이 조금 문제인데 전세 가격이 이렇게 최근에 문제가 되는 것은 말씀드린 대로 2010년, 2011년에 굉장히 큰 폭으로 오르면서 절대수준이 많이 올라갔고 그 위에 최근에 늘어나서 가격상승이 되기 때문에 부담이 더 높아졌습니다. 전세, 월세와 같은 표현, 전세가 임대시장의 대세였다가 이제는 이미 2014년을 기준으로 임대, 그러니까 남의 집에 사는 사람들의 54%가 월세. 여기서 말하는 월세는 하여튼 보증금이 있더라도 매달 조금씩이라도 내면 다 월세로 계산한 겁니다. 그리고 최근에 금년 1월부터 4월 달까지 이루어진 전월세 거래의 46%가 월세를 동반하는 구조가 되어 있습니다. 아시는 것처럼 전세는 금리가 높았을 때, 그리고 집값이 오르는 것이 분명했을 때. 또 집이 전체적으로 부족했을 때 생겨난 제도입니다. 누구든지 요새 물어보면 세입자들은 누구든지 전세를 원하고 집 가진 사람들은 누구든지 월세를 놓겠다고 하고. 그러니까 전세가 점점 귀해지고 월세, 이른바 반전세라는 게 보편화되고 있는 상황입니다. 주택공급이 외환금융위기 이후에 상황이 나빴고 미분양도 많이 늘었다가 조금씩 회복이 되어서 작년에 굉장히 많은 76만호의 건축허가가 나왔는데 미분양도, 미분양은 사실 여기에 안 나오지만 10여 만호를 넘었던 때까지 있습니다. 그러다가 95년 10월에 15만호가 있었던 적이 있고 2009년에 16만호까지 갔던 적이 있는데 지금은 쭉 내려와서 한때 5만호 미만, 3만호까지 갔다가 여기서부터 다시 올라오는 그런 상태인데 갑자기 11월, 12월 달에 확 올랐다가 조금 안정되고 있는 그런 상태입니다. 그런데 아직 지방에는 미분양이 수도권보다는 해소되는 속도가 느립니다. 그래서 지금 공급과잉 우려가 있는 것은 작년같이 건축허가가 많이 나가고 분양이 늘어나게 되면 집값이 떨어질 가능성이 있다. 이런 이야기고 실제로는 금년 들어서 분양이 작년보다 2, 30% 정도가 줄어들고 있는 상황입니다.  

그러면 이제 우리나라의 주택정책 중에서 특히 주거, 복지, 주거지원정책을 간단히 말씀드리면 주택정책이 이제 주택수요가 계층별로 다 다르기 때문에 정부가 이런 주택주거복지정책을 디자인하는 데 있어서 소득계층별로 나눠서 대응하는 것이 타당합니다. 1분위가 제일 낮은 소득계층이고 10분위가 제일 높은 계층인데 우리의 정책대상은 대개 6분위 정도까지라고 보시면 됩니다. 그런데 제일 낮은 계층에 대해서 영구임대주택, 매입전세임대, 이거는 뭐냐 하면 임대주택을 LH가 사거나 전세를 얻어서 이런 주거취약계층한테 다시 전대를 해주는 개념입니다. 그리고 국민임대주택이 있고 5년, 10년 공공임대주택이 있고. 그리고 주거급여라는 게 있습니다. 이게 뭐냐 하면 여기 제일 소득이 낮은 계층 한 80만 명 정도에 대해서 매달 평균 10만, 11만 원 정도의 주거비 보조를 해주는 제도입니다. 그리고 전세자금대출과 구입자금대출이 있습니다. 이건 은행이 아니라 국민주택기금이라는 데서, 지금은 주택도시기금입니다만 저리로 대출해주는 프로그램입니다. 이것은 뉴스테이라는, 요새 우리 정부의 주택정책 핵심이 두 가지인데 하나는 행복주택이고 하나는 뉴스테이입니다. 좀 더 말씀드리겠습니다. 그래서 지난 4월 연초에 금년도 주택정책을 발표를 했고 최근에 4월 28일에 맞춤형 주거지원을 통한 주거비경감 방안을 발표한 바가 있는데 거기서 금년에 총 114만 가구에 대해서 지원을 하게 됩니다. 앞에서 보신 공공임대주택이 12만 5천호, 최근에 1만호를 늘렸습니다. 그리고 이것은 역대 정부 중에서 가장 많은 양이 되겠습니다. 그리고 주거급여를 지금 80만 가구가 받고 있는데 81만 가구까지 지원을 늘리고 월 평균 지원액도 평균 113,000원으로 올리는. 그리고 전월세 전세자금대출, 구입자금대출 해서 20만 5천호가 됩니다. 그래서 이걸 다 합하면 114만호가 됩니다. 연초에 113만호로 시작을 했다가 최근에 1만호를 늘렸습니다. 그래서 말씀드린 주택도시기금이 전세구입자금을 버팀목대출이라고 하고 구입자금을 디딤돌대출이라고 합니다. 최근에 이 대출을 조금 더 늘리고 금리도 낮추어서 운영을 할 생각입니다. 그래서 행복주택과 뉴스테이가 두 가지 정책핵심이라고 했는데 아직 이렇게 두 개가 완벽하게 구분이, 그러니까 구별해서 전달이 안 된 측면이 있습니다. 행복주택은 공공임대주택의 일종입니다. 정부가 정부 돈으로 공급을 하는. 소득이 낮은, 그리고 특히 젊은 층을 겨냥한 공공임대주택입니다. 그래서 80%가 대학생, 청년, 신혼부부, 사회초년생들에게 배정이 되고. 또 하나는 학교나 직장이 가까운 곳에 우선적으로 짓습니다. 그래서 여기에는 작게는 40호를 짓는 곳도 있고 많게는 수천 호를 짓는 곳도 있습니다. 그 성격이 분명한 공공임대주택이고 최근에는 특화형 단지를 만들어서 신혼부부 특화단지, 대학생, 청년 특화단지 이렇게 구별을 하고 있습니다. 그리고 규모는 한 45제곱미터 이하인데 신혼부부들이 조금 큰 평수를 원해서 40제곱미터에서 조금씩 늘릴 생각입니다. 그래서 2017년까지 15만호를 건설할 계획이고요. 작년에 847호가 입주를 했는데 금년에는 1만 천호의 입주자를 모집해서 11, 12월부터 본격적으로 입주가 시작됩니다. 그런데 뉴스테이는 뭐냐 하면 민간임대주택입니다. 그것도 기업이 짓는 민간임대주택이라 기업형 민간임대주택인데 브랜드가 뉴스테이라고 되어 있습니다. 왜 뉴스테이냐 하면 일반 전셋집에 들어가면 2년 계약을 하고 더 있느냐, 마느냐 임차인과 임대인이 협의를 해야 되는데 뉴스테이는 최소 8년 동안 살고 싶으면 그냥 살 수 있는 주택입니다. 그리고 그 8년 동안은 연 5% 이상 임대료를 올릴 수 없고 실제로 되고 있는 것은 임대료 상승률을 3%로 묶어놓는 것도 있습니다. 그래서 이거는 민간이 공급하고 이거는 공공이 하는 것이고 또 여기에는 도시근로자 월 평균 소득보다 낮은 계층이 주로 들어가는데 뉴스테이는 그런 제한이 없습니다. 다만 임대료는 시세의 80%정도 됩니다. 여기는 60에서 80%입니다. 그래서 15만호를 지을 예정입니다. 그래서 이번에 대책을 하면서 행복주택을 1만호 늘리고 뉴스테이를 2만호 늘려서 2017년까지 총 30만호를 건설할 계획입니다. 요약을 하면 정부의 지원이 필요한 계층들을 소득계층을 나눠서 지원하는 프로그램을 갖고 있고 금년에 114만 가구정도 지원을 한다는 이야기가 되겠습니다.  

최근에 주택정책에 대해서 여러 이슈들이 있는데 앞으로 어떻게 될 거냐, 집을 사도 되는 거냐, 그런 질문, 고민을 많이 하고 있습니다. 어쨌든 작년에 비해서는 주택시장이 조금 진정이 된 국면인 것은 분명한데 아까 보신 것처럼 4월 달에 들어서는 적어도 수도권은 약간 살아나는 모양을 보이고 있고 지방의 일부지역은 조금 부진한 상황입니다. 그리고 작년에 인허가가 이렇게 역대 최고 수준이었고 분양승인도 작년에 비해서 50%가 늘었기 때문에 이게 갑자기 많은 양의 분양이 되면 당연히 안 팔리는 부분이 생길 수밖에 없습니다. 그래서 금년에 들어서는 70에서 80% 수준으로 분양수준이 작년보다 낮아진, 기업들이 스스로 줄이고 있는 상황입니다. 그리고 최근에 금년 들어서 여신심사 가이드라인이라는 게 시행되어서 이제는 자기가 갚을 수 있는 능력 안에서만 대출을 해주고 또 중요한 것은 새로 받는 대출은 지금은 이자만 내다가 원금을 일시 상환했는데 이제는 원리금을 나눠서 조금씩 계속 갚아야 하는 체제로 바꾸면서 아무래도 주택구입이 조금 어려워진 측면이 있습니다. 그런데 생각보다는 충격이 그렇게 크지 않는 것으로 보이고 있습니다. 이번 선거에서도 이슈가 됐고 작년에도 일부 언론에서 계속 나왔는데 이렇게 전셋값이 오르면 정부가 전월세를 묶어야 되는 거 아니냐. 전월세 상한제를 도입하고 또 2년 있다가 안 나가도 되는 계약갱신청구권을 보장해야 되는 것 아니냐 하는 주장들이 많이 있었습니다. 20대 국회에서도 이 논의가 재 점화될 것으로 예상되는데 정부는 일관되게 이 제도도입을 반대해왔습니다. 그건 왜 그러냐 하면 지금 전세 가격이 오르는 것은 아까 말씀드린 대로 들어가는 사람은 다 전세를 원하고 세를 놓으려는 사람은 전세를 안 놓기 때문에 생긴 현상인데 만약에 이런 제도를 도입하면 전세를 놓겠다는 사람이 더 많아질까, 앞으로 전세금을 올리기 어려워지는데 전세를 놓을 이유가 없겠죠. 또 이제 그러면 전세 들어갈 사람이 줄어드느냐? 오히려 늘어날 확률이 높죠. 그러면 전세금이 덜 오르니까. 그러면 전세 들어갈 사람은 줄어들 가능성이 없고 전세를 공급하는 사람은 늘어날 가능성이 없다면 논리적으로 전셋값을 안정시킬 수 있는 방법이 아닙니다. 다만 일단 지금 전셋집에 들어가 있는 사람한테는 매우 좋은 보호 장치입니다. 안정적으로 오래 살 수 있으니까. 그런데 매년 시장에 새로 나오는 예컨대 신혼부부라든지, 분가를 한다든지 이런 사람들 입장에서는 들어갈 집이 그만큼 줄어드는 문제가 생깁니다. 그래서 이게 저희는 을을 갈등이라는 표현을 쓰고. 그래서 이 정책은 일부 세입자를 보호하는 데는 굉장히 효과적인데 전체 세입자들을 보호할 수 있는 대책이 아니라는 게 정부의 고민입니다. 그리고 일부 보호될 수 있는 세입자가 다 정부가 보호해야 되는 계층이라는 보장도 없습니다. 고액전세도 있고 지금 집을 사고도 남을 전세보증금을 내고 세로 들어간 사람들도 많이 있기 때문에 모든 국민들한테 보호를 할 수 있는 대책은 아닙니다. 어쨌든 여기에 대한 논쟁은 계속될 것입니다. 가계대출은 생략하겠습니다.  

최근 들어 집단대출이 문제가 되고 있죠. 집단대출은 여러분 재건축할 때 이주비를 대출해준다든지 분양을 받으면 중도금 대출, 이런 건데 여기에 대해서 모니터링을 강화하고 있습니다. 제가 현황에 대해서 몇 가지 말씀을 드렸는데 중장기적으로 몇 가지 질문이 있습니다. '이렇게 집이 많은데 아직도 더 지어야 됩니까?' 이런 질문을 하는 분들도 계시고. 실제로 우리가 인구 1천 명당 주택 수를 비교해 보면 아직도 선진국에 비해서 3분의 2 정도 수준이고 1인당 주거면적도 증가 여지가 있습니다. 그다음에 노후주택이 점점 늘고 있어서 이걸 교체를 해야 되는 수요가 있습니다. 말씀드린 것처럼 과거에는 집을 살 능력이 안 되는 사람들만 세를 살았지만 지금은 일부러 세를 사는 사람들이 많이 늘어났습니다. 그래서 훨씬 다양한 유형의 중대형을 포함한 임대주택이 필요한 상황입니다. 일본식의 가격붕괴에 대한 우려는 늘 있었는데 우리가 일본과 비슷한 점이 있긴 하지만 차이점이 더 많다는 게 제 생각입니다. 그리고 인구증가율이 감소하고 고령화가 되면 집값이 떨어질 수밖에 없다. 이것도 어느 정도 논리적으로 맞지만 집값을 결정하는 것이 인구만은 아니다, 주택수요가 달라지기는 하겠지만 폭락할 것은 아니라고 봅니다. 일본과 우리를 비교했을 때 제일 강조하는 것은 일본은 1991년부터 집값이 계속 떨어졌는데도 2000년대 초까지 백만 호 이상 계속 공급을 했습니다. 우리는 이 점에서 굉장히 차이가 있다고 생각이 들고 올라간 폭도 우리하고는 비교가 안 되고 무엇보다도 대출을 일본은 굉장히 적극적으로 했고 상업용 부동산에 돈이 많이 갔다는 이런 것들이 중요한 차이입니다. 또 하나 요새 우리가 보는 차이가 무엇이냐 하면 자가 보유율과 자가 거주율이 있습니다. 쉽게 말씀드리면 이런 겁니다. 세입자 중에 어딘가 집을 가진 사람들이 점점 늘어나고 있다는 겁니다. 그러니까 제가 예를 들어 강북에 집을 하나 소유하고 있는데 아이를 학교 보내기 위해서 서초구에 세를 들고 있는 사람입니다. 이런 사람들이 생기면서 자가 보유율은 이렇게 우리가 100명이 모여 있으면 이중에 집을 가진 사람이 몇 %냐, 하는 건데 자가 거주율은 무엇이냐 하면 집이 100채가 있는데 그중에 주인이 사는 집이 몇 채냐. 이렇게 물어보는 거죠. 그럼 각자 자기 집에 살면 똑같은데 이렇게 자기 집을 어딘가 소유하면서 다른 데 세를 드는 사람이 많기 때문에 이 차이가 벌어지고 있다, 이런 이야기입니다. 그리고 정책을 하는 사람들 입장에서 중요한 것 중에 하나가 세대 간의 이해가 상충된다는 겁니다. 여기에는 그래도 아무래도 장년층이 많으신 것 같은데 젊은 사람들 입장에서는 '집값이 더 떨어졌으면 좋겠다.', '집을 살 수 있는 희망이 안 보인다.' 이런 이야기를 합니다. 그런데 장년층의 입장은 말은 안 해도 '집값이 떨어지면 큰일 난다.' 이렇게 걱정을 합니다. 왜냐하면 집을 가진 사람들이 전 재산의 거의 은퇴자산까지 포함해서 주택이 절대적이기 때문에. 그래서 결국에 이 문제가 같이 풀리려면 경제가 계속 성장하고 일자리가 생기는 것밖에 없는데 집값은 계속 올라도 문제고 안 올라도 문제고 특히 전월세는 큰 문제가 됩니다. 그래서 청년, 노년층의 주거취약계층, 청년층의 문제는 잘 아시지만 사실 우리나라가 노인 상대빈곤율이 거의 50%가 됩니다. OECD에서 압도적으로 높은 노인빈곤율을 가지고 있기 때문에 정부가 공공실버주택이라는 것을 조금씩 늘려가고 있는 것은 이런 고령층, 혼자 사는 고령가구들에 대한 주거안정이 중요하기 때문입니다. 그래서 아까 우리나라의 천 명당 주택수가 379인데 유럽에 비해서 아직 낮은 수준이라는 것도 말씀드렸고요. 공공임대주택 제고율이 OECD가 80%인데 우리가 6% 가까이 많이 늘었습니다. 계속 늘리고 있는 상황입니다.  

마지막으로 국토교통부가 경제부처라는 말씀을 드렸는데 여기 구체적인 말씀을 드리려는 것은 아니고 건설 산업이 굉장히 중요합니다. 특히 해외건설이 우리 경제가 어려울 때 중동에 오일쇼크가 났다든지 외환위기가 났을 때 굉장히 우리 경제에 돌파구를 마련하는 데 크게 기여한 분야입니다. 최근에는 세계 5대 건설강국으로 불렸는데 작년부터 중동 원유값이 떨어지면서 어려움을 겪고 있습니다. 그래서 체질을 개선하고 해외진출확대를 하고 또 국내건설업의 선진화를 위한 여러 대책들을 마련하고 있습니다. 부동산 서비스업은 우리나라가 다른 나라에 비해서 고용기여도는 높은데 부가가치기여도는 낮습니다. 그 이야기는 영세한 소규모 업체들이 많다는 이야기입니다. 그래서 생산성을 높일 필요가 있고 그 이유 중에 하나가 부동산 시장의 투명성이 낮습니다. 그래서 우리가 102개국 중에 43위로 나오고 있습니다. 우리보다 못 사는 나라들이 훨씬 위에 있습니다. 그래서 부동산시장을 조금 더 투명하게 만들고 정보가 제대로 전달되게 하는 것이 중요한 과제이고 그래서 정부가 금년에 부동산서비스 발전방안을 발표한 것도 이런 취지입니다. 그래서 부동산의 신뢰성과 투명성을 높이고 효율성과 경쟁력을 강화하는 제도를 추진하고 있고 마지막으로 미래지향적으로 우리가 성장동력을 발굴하는데 굉장히 어려움을 겪고 있습니다만 국토교통부가 발표한 7대 신산업은 첫째, 자율주행차. 운전자가 있는데 손을 안 대는 것도 있고 아예 운전자가 없이도 갈 수 있는. 2020년에 상용화를 목표로 하고 있습니다. 그리고 드론, 아시죠? 비행체. 그다음에 공간정보. 여러분 카카오택시나 직방, 이런 것들이 이런 공간정보가 있기 때문에 가능한 것입니다. 그다음에 해수담수화, 바닷물의 염도를 낮춰서 물을 공급하는. 세계 물시장을 겨냥한 중요한 산업입니다. 스마트시티, 우리나라는 IT 강국이고 도시 관리에 있어서도 IT가 많이 활용되고 있는데 이걸 한층 더 업그레이드한 것이고. 잘 아시는 대로 기후변화에 대응하기 위해서 지구온실가스를 줄여야 되는데 그중에 국토부가 가지고 있는 것이 운송부문과 건물부문입니다. 제로에너지빌딩, 마지막으로 리츠(REITs)라는 부동산투자회사인데 사실 이런 큰 부동산은 개인이 살 수가 없죠. 그런데 이걸 만 명이 조금씩 돈을 내서 살 수 있는 겁니다. 그것이 부동산투자회사의 개념이고요, 리츠(REITs) 라고 합니다. 그래서 이 부동산을 당연히 살 수 없지만 창문 하나 정도는 살 수 있는. 그러니까 이게 원래 만들어진 취지가 부동산에 대해서 소액 분산투자를 가능하게 하자는 것이죠. 제가 빨리 말씀을 드렸는데 요약을 하자면 주택과 부동산은 우리나라뿐 아니라 모든 나라의 중산층에 있어서 가장 중요한 자산이고 또 삶의 기반이 되는 핵심공간입니다. 그리고 주거공간이면서 자산이기 때문에 임대료와 매매가격이 어떻게 움직이느냐가 개인과 경제에 큰 영향을 미치고 나아가서 세계경제에까지 영향을 줄 수 있다, 이런 이야기고요. 정부의 주택정책은 최근에 전세가 월세로 바뀌는 구조적 변화 과정에서 임대료 부담이 특히 높아지는 취약계층에 대한 대책을 우선적으로 하면서 다양한 종류의 주택이 지어질 수 있게 해서 국민들의 선택의 폭을 넓히고 취약계층에 대한 지원을 강화하는 것이 그 요체라고 할 수 있고 마지막으로 부동산을 포함한 국토교통부의 정책 중에서 앞으로 우리 경제의 잠재적인 성장잠재력을 높이려면 서비스산업의 업그레이드가 반드시 필요하고 그런 의미에서 부동산 서비스산업이 중요하고 IT와 결합된 신산업도 꾸준히 발굴해나가야 된다고 생각합니다. 여러분 국토부를 얘기할 때 국민들의 재산목록 1호인 주택과 재산목록 2호인 자동차를 책임지는 부서라고 이야기합니다. 앞으로도 열심히 하겠습니다. 여러분 많이 응원해주십시오.  

감사합니다.  

 

(끝) 속기록 제작: 디지털영상속기 자원봉사단(안문학 02-876-0161) 

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35 한국의 FTA 추진 현황과 향후 방향

산업통상자원부 통상교섭 실장 김학도 / 2016년 4월 21일 목요일 플라자호텔 22층 루비홀
한국의 FTA 추진 현황과 향후 방향 ◈ 김학도 산업통상자원부 통상교섭 실장 여러분 반갑습니다. 방금 소개받은 산업통상자원부 실장 김학도입니다. 서영수 위원장님께서 극찬을 해주시고 친절하게 소개를 해주셔서 감사를 드립니다. 아까 사회자 분께서 오늘 관대해지자고 말씀을 하셨는...

34 국정운영의 새로운 패러다임 정부3.0

행정자치부 차관 김성렬 / 2016년 3월 17일 목요일 플라자호텔 4층 메이플홀
국정운영의 새로운 패러다임 정부3.0 ◈ 김성렬 행정자치부 차관 여러분 반갑습니다. 다시 한 번 인사드리겠습니다. 행정자치부 차관입니다. 제가 시간이 40분이죠? 이거 별 재미없죠? 그래도 제가 소개를 하겠습니다. 자원봉사하시는 분들이라서 그런지 저는 아침에 조찬 나오는데 7시? 7시...

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